业委会“众筹”经费的法律分析与业委会健康发展浅析

业委会是依据法律法规成立的业主自治组织,在在维护业主权利、与物业公司有效沟通、增进业主之间感情等方面具有积极的作用,对促进物业行业的健康发展与城市基层治理、维护社会和谐更具有不可替代的作用。大部分业委会积极履责,然而在现实中却屡屡爆出业委会不依法依规履行职责甚至借着合法合规的形式或明目张胆进行乱作为乃至谋求私利,比如某小区业委会在银行开立合法账户并公示,向业主明示或暗示随意打赏以“众筹”经费。业委会堂堂一在业主中具有公信力的合法组织何以沦落于此?江西省物业管理行业协会为加强对业委会的业务指导,促进行业的健康发展,商请了专家学者对此进行了探讨。

第一部分 法律分析

中国政法大学法学博士、985高校西北农林科技大学硕士研究生导师、资深律师徐春成表示,对业委会这一脑洞大开游走在法律悬崖边缘的行为应及时作出法律分析引导业委会走出“程序违法但只要实体不违法就不算违法”的认知误区, “程序正义比实体正义更重要”是著名的法谚,更要剖析其行为的违法性给予法律救济。

第一,业委会的收费主体资格是否适格与收费行为是否得到授权

《江西省物业管理条例》第29条规定,业主大会与业主委员会的活动经费及成员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法和标准由业主大会决定,并报物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。收费这一行为的发生除要求具备收费主体资格这一要件外,还至少要求具有法律法规的授权或合同赋予的权利这一要件。业委会向业主收费这一行为只能在“由全体业主承担”情形下发生,且主体资格必须由备案后的、由业主大会决定的办法与标准来赋予,收取时间、金额等权利也必须由办法与标准来赋予。

若业委会主观动机、目的皆为履行合法合理的公义而收费,在没有业主大会的授权下尚可商榷;若为私利是否涉嫌非法集资,非法集资这一国家与政府历来重拳打击的违法犯罪行为,发生的形式层出不穷花样百出,重要特征就是用合法形式掩盖非法目的。

第二,经费的收支监管

由于立法和现实的原因,政府对业委会的监管一直处于空白地带 。

从2007年物权法发布后,政府分别制定了物业管理办法和一些配套的文件,加以落实物权法,但从物权法、国务院的物业管理条例、江西省的物业管理条例等,都没有设定出业主委员会的直接的“上级“,比如“街道办事处和乡镇人民政府对辖区内业主大会、全体业主委员会的成立及活动进行协助,指导和监督,协调处理纠纷。”协助、监督和指导,但不是领导,从法律上讲没有强制性。

现实中,业委会在缺乏有效监管的情况下往往怠于履行公示义务。

《江西省物业管理条例》第26条规定,业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项。《南昌市业主大会指导规程》第39条规定,业主委员会日常办公经费标准根据业主大会议事规则经业主大会确定后,由全体业主共同承担,使用情况应每年在物业管理区域以书面形式公布一次,并接受业主监督。业委会公示银行账号“众筹”经费,是否履行了公布经费标准的先行义务?纵然“众筹”经费合法,在缺乏监督的当下如何保证业委会合法有效使用并公示使用情况?

第三,谋求的权益归属

国务院《物业管理条例》第15条、《江西省物业管理条例》第19条均规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责。《江西省物业管理条例》第二十四条规定,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业委会若为业主谋求合法权益自是不怕经过业主大会授权。若不是谋求私利,为何不经业主大会授权就私下接触其他物业公司 ,是否存在私相授受的猫腻?不经业主大会授权谋求的利益无论是否合法,自然也不会归属于全体业主所有。

第四,违法行为的法律救济

国务院《物业管理条例》第19条、《江西省物业管理条例》第24条均设置了“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”的条款。国务院《物业管理条例》第65条规定,业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。《南昌市南昌市业主大会指导规程》第50条规定,业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

针对业委会违法行为,从中央到地方的规范性文件均设置了相应条款,通过主管部门、基层政府的责令整改或撤销违法决定并通告、追究刑事责任或行政责任、法院撤销违法决定等方式予以法律救济。

第二部分 业委会健康发展的浅析

清华大学博士后、社会学博士、985高校中央民族大学硕士研究生导师韩俊红表示,业委会的健康发展不能仅仅靠行业协会的引导与指导,更需要政府、党组织和业主三大主体积极认知、勇敢担当、联动作为。

第一, 政府强化考评加大帮扶。

促进业委会健康发展,除做好立法层面的“顶层设计”,也离不开政府的正确帮扶。首先,各地可将业主组织的成立率纳入基层政府及管理部门的考核指标,鼓励各级政府、各部门在职权范围内积极作为,将多元主体纳入考评,提高各方参与度;其次,将街道办事处、居委会、业主、业主委员会、物业公司、开发商等主体都纳入基层管理的评价体系中,建立自评、他评、互评相结合的多种评价体系,增强各主体的参与性,提高评价的针对性与有效性;最后,政策帮扶,给予业委会等业主组织以明确的定性与定位,让其充分享受政府的扶持政策。

第二, 党组织强化引领有效嵌入

充分发挥党的政治优势和组织优势,把党的组织有效嵌入业委会和物业企业中;建立健全以街道和社区党组织为核心的组织体系和工作机制,建立街道社区党组织领导下的联动服务机制,以解决突出问题为突破口,以有序的小区治理促进社区治理,不断强化政治引领、组织引领、能力引领、机制引领。
推进建立街道、居委会、业委会、物业服务企业、业主共建共治共享机制,通过法定程序推动双向进入、交叉任职”,提升组织合力。明确职责分工,使各方“合成一股力、拧成一股绳”,形成同频共振、同向发力的组织体系。

第三, 业主强化参与专业素养

业委会是为业主服务的,但这并不意味着推动业委会健康发展,业主就可以作壁上观、坐享其成;作为一名普通业主,无论是提高社区公共事务参与积极性,还是补齐业主组织、业委会的相关知识短板都很有必要。国家和政府从制度上设计促进业主参与治理的机制,并提升业主的专业素养,对社区业主进行相关领域专业知识的宣传和培训,使其具有“业主“的素养和能力,业委会才能具有应有的素养和能力。

探讨最后,专家学者一致表示在推进社会更加民主化、法制化的进程中,以业委会为代表的业主组织,应该而且能够发挥更大的主体作用,期待业委会的健康发展。